Sanierung der Fassade von Gebäuden unter Denkmalschutz
Wir von Amberg Bau kennen uns mit Denkmalschutz aus und realisieren Sanierungen in der Region Hanhofen.
Ihr Gebäude steht unter Denkmalschutz und muss saniert werden? Mit einer fachgerechten Sanierung der Fassade können Sie den unverwechselbaren Charme des Gebäudes erhalten und den Wohnkomfort an moderne Bedürfnisse anpassen.
Sie benötigen einen Fachmann? Dann vereinbaren Sie einfach einen Termin mit uns!
Gebäude mit Geschichte
In Deutschland stehen ca. 5 % der Wohngebäude bis 1978 unter Denkmalschutz. Sie sind erhaltenswert, weil sie Zeugnisse unserer Geschichte und Kultur sind. Darüber hinaus besitzen sie diesen unverwechselbaren Charme, den ein Neubau nur schwer erreichen kann.
Das öffentliche Interesse, in die Erhaltung historischer Wohnhäuser, Villen, Fabriken, Kirchen, Burgen, Schlösser und Industriedenkmale zu investieren, ist groß. Handelt es sich jedoch um denkmalgeschützte Gebäude, sind bei der Sanierung etliche Auflagen zu beachten. Die Denkmalschutzbehörde definiert, welches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, und entscheidet über eine Wiederherstellung, Erhaltung und Nutzung.
Denkmalschutzgerecht sanieren
Gerade Altbauten weisen eine unzureichende Dämmung auf. Daher ist eine energetische Sanierung mehr als sinnvoll. Empfehlenswert ist das Hinzuziehen eines Energieberaters für Baudenkmale, um die speziellen Anforderungen und Verordnungen für denkmalgeschützte Altbauten berücksichtigen zu können.
Mit einem guten Sanierungsplan, in dem sämtliche Auflagen der Denkmalschutzbehörde berücksichtigt werden, sind Sie bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen auf der sicheren Seite. Empfehlenswert ist daher die Beratung und Durchführung durch ein Fachunternehmen, das sich mit den umfangreichen Auflagen in Theorie und Praxis auskennt.
Selbst bei kleineren Arbeiten, die der reinen Instandhaltung dienen, ist die Denkmalschutzbehörde zu kontaktieren - insbesondere, wenn das äußere Erscheinungsbild betroffen ist.
Was ist beim Denkmalschutz zu beachten?
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, ist so wenig wie möglich am Erscheinungsbild zu verändern. Gleichzeitig soll die historische Substanz bestmöglich erhalten bleiben. Bei einer Fachwerkfassade z. B. ist aus diesem Grund eine Außendämmung untersagt.
Jede Sanierungsmaßnahme, die das historische Gesamtbild verändert, kann abgelehnt werden. Die Auflage bezieht auch den Außenbereich (Zaun, Außenbeleuchtung, Bewegungsmelder) und Installationen (wie Satellitenschüssel etc.) mit ein. Daher wird empfohlen, vor jeder Veränderung Ihrer Immobilie zuerst Rücksprache mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu halten.
Baumaßnahmen, die einer Genehmigung durch die Behörde bedürfen:
- Abbruch / Teilabbruch des Gebäudes
- Umsetzen des Gebäudes
- Nutzungsänderung
- Umgestaltungen
- Keller- oder Dachgeschossausbau
- Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (Fassade, Fenster, Türen, Dach, Gauben)
- Veränderungen (z. B. Durchbrüche) an der tragenden Konstruktion
- Eingriffe in die Installation zur Entwässerung
Maßnahmen, die relativ schnell eine Genehmigung erhalten, sind die Sanierung tragender Wände und Bauteile, Trockenlegung feuchter Wände, Dämmung der Kellerdecke und Wandsanierungen mit Putz und Anstrich im Innenraum.
In diesem Artikel:
Wann ist ein Haus denkmalgeschützt?
Eine Immobilie wird dann zu einem Denkmal erklärt, wenn die Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt.
Je nach Bundesland können die Kriterien dafür aber variieren, da die jeweiligen Regelungen nicht allgemein gültig sind. Wenn Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht, finden Sie einen Vermerk darüber im Grundbuch.
Aufgaben der Denkmalschutzbehörde
Die Denkmalschutzbehörde unterstützt Erhaltungsmaßnahmen, die dazu führen, dass historische Gebäude zeitgemäß genutzt werden können. Der Ursprungszustand muss dabei aber nicht wiederherstellt werden.
Die untere Denkmalschutzbehörde ist das Amt für Baurecht und Denkmalschutz einer Stadt. Es erteilt Genehmigungen von Baumaßnahmen an Kulturdenkmälern und an Gebäuden innerhalb von Gesamtanlagen im Stadtgebiet und berät zu rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Themen mit Bezug auf den Denkmalschutz.
Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestaltung haben oder wissen möchten, ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, erhalten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigentümer verpflichtet, neben dem Bauamt das Amt für Denkmalschutz zu informieren, wenn Sie eine Modernisierung planen.
So arbeiten Sie mit der Denkmalschutzbehörde zusammen
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen oder besitzen, werden Sie immer wieder mit der Denkmalschutzbehörde zu tun zu haben. Bei Modernisierungsmaßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:
- Beratungsgespräch: Die Mitarbeiter des Amtes für Denkmalschutz geben ihre Einschätzung zu der geplanten Baumaßnahme ab.
- Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für geringfügige Maßnahmen)
- Der Sanierungsplan wird mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt.
- Dem Bau- bzw. Erlaubnisantrag wird stattgegeben.
- Nach der Genehmigung kann die Baumaßnahme durchgeführt werden.
Neben der Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Schiffswerft von 1867 (Brandenburg a.d.H.) gab es 2013 eine Nutzungsänderung in eine Eventgastronomie.
Muss der Urzustand wiederhergestellt werden?
Alte Häuser wurden über Jahrzehnte oder Jahrhunderte oft so verändert, dass sich der ursprüngliche Zustand kaum exakt ermitteln lässt.
Darum gilt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, muss nicht den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherstellen!
Ein Bestandsschutz gilt für den Bauzustand des Gebäudes, in dem es als Kulturdenkmal in die Denkmalschutzliste eingetragen wurde.
Was bedeutet Bestandsschutz?
Der Begriff aus dem Baurecht bedeutet, dass jedes alte, funktionsfähige Gebäude, das in Nutzung ist und genehmigt wurde, einen rechtlichen Schutz genießt.
Passiver Bestandsschutz
Er legt die Nutzung von Grundstück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechtslage ändert. Wird z. B. das Erdgeschoss eines historischen Geschäftsgebäudes saniert, darf es auch nach dem Umbau als Ladenlokal genutzt werden. Und zwar auch dann, wenn die städtebauliche Planung inzwischen nur noch Wohnungen statt gewerblicher Nutzung erlaubt.
Aktiver Bestandsschutz:
Wenn eine Sanierung das Gebäude nur geringfügig verändert, kann sich der Bauherr auf den aktiven Bestandsschutz berufen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesentlich verändert werden.
Übergreifender Bestandsschutz:
Entgegen des passiven und aktiven Bestandsschutzes gilt der übergreifende Bestandsschutz für Neubauten:
- wenn die Funktionen von Bestand und Neubau untrennbar miteinander verbunden sind,
- wenn der Neubau das bestehende Gebäude nicht erheblich vergrößert,
- wenn sich das vorhandene Gebäude ohne Genehmigung des Neubaus nicht erhalten lässt.
Fenstertausch im Denkmalschutz
Funktionstüchtige Fenster sind in jeder Immobilie eine Selbstverständlichkeit. Eigentümer von denkmalgeschützten Wohnhäusern kennen aber die Herausforderung, historische Fenster gegen moderne Fenster austauschen zu lassen und gleichzeitig die Auflagen des Denkmalschutzes zu erfüllen.
In einer ersten Bestandsaufnahme wird analysiert, inwieweit der Fensterbestand erhalten werden kann oder ein kompletter Austausch mit neuen Fenstern nötig ist. Bei einer Modernisierung der Fenster ist darauf zu achten, dass die Bausubstanz des Gebäudes nicht beschädigt oder verändert wird.
Fassadensanierung im Denkmalschutz
Bei der Sanierung einer alten Putzfassade mit neuem Putz und einem frischen Anstrich sind die Auflagen der Denkmalschutzbehörde zu beachten, damit das äußere Erscheinungsbild nicht verändert wird.
Informieren Sie für eine geplante Fassadensanierung in jedem Fall vorab die Behörde, die eine Genehmigung erteilen muss.
Fassadendämmung im Denkmalschutz
Eine nicht vorhandene oder mangelhafte Fassadendämmung von Altbauten ist der Hauptgrund für einen hohen Energieverbrauch. Neben Dach und Fenstern beeinflussen die Außenwände die Energieeffizienz des Gebäudes. Mit einer nachträglichen Dämmung geht teure Heizwärme nicht länger verloren. Der Aufwand amortisiert sich durch die Einsparung der Heizkosten nach ein paar Jahren. Zudem steigert eine gute Fassadendämmung den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie.
Zu beachten ist allerdings, dass das Erscheinungsbild historischer Fassaden erhalten bleiben muss und eine Wärmedämmung daher häufig nur als Innendämmung ausgeführt werden kann.
Innendämmung mit Kalziumsilikatplatten
Welche Steuervergünstigung gibt es?
Um den verantwortungsbewussten Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz zu fördern, bieten Länder und Kommunen attraktive Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten sowie Steuervergünstigungen.
Wenn Sie in Ihrem denkmalgeschützten Haus selbst leben, können Sie 90 % der Kosten für den Sanierungsaufwand über 10 Jahre absetzen.
Vermieter dürfen 100 % Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich geltend machen (8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 %). Außerdem können Sie die Anschaffungskosten 50 Jahre lang mit 2 % jährlich absetzen.
Wie viel kostet denkmalgerechte Sanierung?
Jedes historische Gebäude ist individuell und muss im Hinblick auf eine Preiskalkulation für Sanierungsmaßnahmen genau betrachtet werden. Ausschlaggebend sind der aktuelle Zustand des Gebäudes sowie die Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
Da eine Sanierung unter Einhaltung der Denkmalschutzauflagen komplex sein kann, gehört der Auftrag in versierte Hände eines Fachbetriebes. Als Eigentümer investieren Sie damit in die Zukunft Ihres Gebäudes und können außerdem von öffentlichen Förderungen und Steuerersparnissen profitieren.
Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir unterbreiten Ihnen gerne ein individuelles Angebot.
Förderungen und Zuschüsse
Wenn auch durch die Auflagen des Denkmalschutzes eine Sanierung zur Herausforderung wird, stehen jeder/m Eigentümer/in verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung.
Zur Erhaltung und Sanierung denkmalgeschützter Gebäude stehen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. Dort können zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur finanziellen Unterstützung beantragt werden. Steuerliche Vergünstigungen sind außerdem möglich. Darüber hinaus bieten häufig auch die Bundesländer und Kommunen Finanzierungshilfen an.